Immobilien-NEWS
aktuelle Informationen zum Thema Bauen, Kaufen, Sanieren und Finanzieren

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Das Baukindergeld ist gestartet!


Es ist soweit: Familien mit Kindern und Alleinerziehende können jetzt das Baukindergeld bei der KfW Bankengruppe beantragen. Der Zuschuss ist gedacht als finanzielle Unterstützung für den Bau oder Kauf eines eigenen Hauses oder einer Wohnung und zur Altersvorsorge.


 


Das Wichtigste zur Förderung:


  • In Ihrem Haushalt leben Kinder unter 18 Jahren, für die ein Haushaltsmitglied Kindergeld erhält
  • Je Kind gibt es 10 Jahre lang 1.200 Euro Zuschuss - insgesamt 12.000 Euro
  • Ihr zu versteuerndes Haushaltseinkommen beträgt höchstens 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind
  • Ihr neues Zuhause liegt in Deutschland und ist Ihre einzige Wohnimmobilie
  • Das Baukindergeld gibt es für Kaufverträge bzw. Baugenehmigungen ab 01.01.2018
  • Den Antrag stellen Sie erst nach Einzug in Ihr neues Zuhause


Mit dem Baukindergeld bietet die KfW einen neuen Zuschuss an, der die Kreditförderung aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm gut ergänzt. So wird er zur Erhöhung der Wohneigentumsquote in Deutschland beitragen.

Gut zu wissen: Das Baukindergeld können Sie auch mit anderen KfW-Förderprodukten kombinieren, wie zum Beispiel Energieeffizient Bauen und Sanieren.

Sie möchten mehr zu dem Thema Förderungen und Zuschüsse erfahren? Dann nehmen Sie mit uns Kontakt auf und lassen Sie sich unverbindlich und kostenfrei beraten.


Quelle: KfW

 

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Hausbau oder Hauskauf - Vorteile und Nachteile

Wer lange nach geeigneten Immobilien sucht, wird am Ende selbst ein Haus bauen - was ist dran, an dieser Weisheit und wer hat überhaupt das Zeug zum Bauherren?


Geborene Bauherren gibt es wenige. Die meisten Kaufinteressenten werden zu einem, wenn die Suche allzu lange dauert. Wer sie fragt, warum sie ein Haus bauen, hört häufig: „Ich habe so viel angeschaut und nichts passte zu uns - da haben wir uns getraut!". Die wenigsten sagten von Anfang an: „Ich baue selbst".

Freilich, wer ein Teil vom Familiengrundstück geschenkt bekommt oder den Garten der Verwandtschaft zum Freundschaftspreis bebauen darf, dessen Bau-Entschluss steht schnell fest. Alle anderen sollten für sich klären, wonach sie suchen: Baugrund oder Grundstück mit Haus? Eine Pro- und Contra-Liste gibt Aufschluss.


Vorteile bei gebrauchten Immobilien

Bild vor Augen: Architektur, Gartengröße, Zimmeraufteilung, Zufahrt - all das lässt sich besichtigen. Wer sich in das 50er-Jahre-Häuschen oder die stattliche Landhausvilla verliebt, hat sein Haus vor Augen und braucht es nicht erst entwerfen. Bauherren müssen dagegen hohe planerische Kompetenz und Vorstellungskraft haben.

Individualität: Mit ausreichendem Budget lassen sich gebrauchte Immobilien nach eigenem Geschmack umgestalten. Energetisch sanieren, Wände versetzen, Wandfarben wählen, Böden verändern - all das macht auch Hauskäufer zu kleinen Bauherren. Aber Vorsicht: Budget im Auge behalten! Sonst greift schnell die Lebensweisheit: „Bist du reich und bist du dumm, kauf ein Haus und bau es um!"
Schneller Umzug: Wer keine Sanierung braucht, wenig verändern möchte, zieht schneller ein. Streichen, neue Böden, Fassade - all das geht binnen weniger Wochen.


Nachteile bei gebrauchten Immobilien


Mängel: Wer ein gebrauchtes Haus kauft, übernimmt es „wie es steht und liegt", so heißt es im Kaufvertrag. Nur arglistig verschwiegene Fehler machen einen Hauskauf unwirksam. Käufer müssen daher umso genauer die Qualität des Objektes prüfen. Bausachverständige (etwa von Dekra, TÜV oder freie Anbieter) begleiten Interessenten bei der Besichtigung, zeigen Kältebrücken, Schimmel, Feuchtigkeit und andere Fehler und helfen, ein angemessenes Angebot abzugeben. Selbst wenn sich Mängel erst hinterher zeigen, ist nicht alles verloren.

Eingeschränkte Gestaltung: Individualisten haben es im Gebrauchthaus schwerer. Je nach Baustil und -substanz sind der individuellen Raumaufteilung technische oder finanzielle Grenzen gesetzt. Zwar lässt sich nahezu alles versetzen: Rohre, Heizkörper, Bäder, Wände, Treppenhäuser oder Fenster. Auch einbauen lässt sich vieles; etwa ein Kamin an der Außenwand oder eine Fußbodenheizung. Doch der Aufwand muss sich lohnen. Wer einen späteren Verkauf im Blick hat, sollte gerade die Umbaukosten so moderat wie möglich halten. Viele individuelle Extras zählen nicht beim Wiederverkaufswert. Merken Sie sich: „Nur Liebhaber zahlen für Liebhaberei". Kapitalanleger und Wiederverkäufer halten sich bei Sonderwünschen zurück.


Vorteile von einem Neubau

Flexibilität: Grundriss, Architektur, Dachform - nirgends sind Individualisten besser aufgehoben. Sie dürfen alles selbst entwerfen und je nach Baupartner auch umwerfen und neu planen. Tipp: Mindestens zwei Monate reine Planungszeit einkalkulieren. Das Ideal von Grundriss, Hausgröße und Ansichten - all das braucht Zeit zu wachsen. Niemand entscheidet an einem Wochenende, wie er die nächste Zeit oder sein Leben lang wohnen möchte. Die meisten haben drei bis fünf Grundrissvarianten, bevor der Auftrag unterschrieben wird.

Einmaligkeit: Wer selbst baut, kann sich in Stein oder Holz selbst verwirklichen. Ob ein Nachbau der 1920er-Jahre Villa oder reiner Bauhaus-Stil: Nur Bauamt und Bauphysik  setzen Grenzen. Auch wer seine eigene Energieansicht umsetzen will, kommt zum Zug: Null-Energie-Haus, Energiestandards, Holz- oder Steinbauweise - wer baut, gestaltet.

Mitsprache: Wer baut, entscheidet - viel, stetig und binnen kurzer Zeit. Auf der Baustelle können Bauherren trotz Werksplanung und Architektenentwurf stets mitreden. Ob Mauer-Auslass in der Duschkabine oder zusätzliche LAN-Dosen in den Zimmern: Umplanungen sind immer möglich, aber meistens teuer.

Bauherrengefühl: Schöpfer der eigenen Wohnideen zu sein beflügelt und lässt viele Anstrengungen und Ärgernisse während der Bauphase vergessen. Wer baut, macht einen Crashkurs in Projektmanagement: Aufträge ausschreiben, prüfen, vergeben, abnehmen und zahlen - und das oft parallel, mit verschiedenen Handwerkern. All das schult das Organisationstalent und schärft den Blick fürs Wesentliche.

Quelle: Focus Online




Bauherren bekommen die nächsten Jahre mehr Rechte


Künftig soll in Verträgen ein festes Fertigstellungsdatum stehen.
Ab Januar 2018 wird durch eine Novelle der Verbraucherschutz gestärkt. Experten raten, diesen schon jetzt genau im Blick zu haben.

Gute Nachricht für Bauherren und Sanierer: Sie werden vom 1. Januar 2018 mehr Rechte und Freiheiten erhalten, denn von da an tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft – es wird Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das hat unter anderem zur Konsequenz, dass ein Widerrufsrecht eingeräumt wird. "Sollten sich beispielsweise finanzielle Umstände oder persönliche Pläne kurzfristig ändern, können Bauherren künftig den Hausbauvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Portals Baufi24.de.
Baufirmen werden darüber hinaus verpflichtet, ab 2018 ein festes Fertigstellungsdatum des Hauses anzugeben sowie eine detaillierte Baubeschreibung zu liefern, die konkrete Leistungen und verwendetes Material beinhaltet. Außerdem sollen kurzfristige Änderungswünsche der Bauherren in Zukunft besser Berücksichtigung finden. "Dass Immobilienbesitzer in spe mehr Rechte bekommen, stellt genau die richtige Entwicklung dar. Denn vor allem in Zeiten historisch niedriger Bauzinsen – wenn der Zeitpunkt für eine solche Investition für viele genau richtig zu sein scheint – ist es wichtig, die Verbraucher vor möglicher Willkür der Unternehmen zu schützen", sagt Scharfenorth.

Recht auf Aushändigung aller Planungsunterlagen
Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), freut sich vor allem darüber, dass es künftig ein Recht auf die Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften gibt. "Damit ist endlich Schluss mit der Ungewissheit, ob das eigene, im Bau befindliche Haus überhaupt geltendem Recht entspricht." Bislang, so Merzyn weiter, würden die Gerichte nur selten die Ansprüche der Bauherren auf ihre eigenen Unterlagen anerkennen, sofern dies nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt sei. "Private Bauherren brauchen aber die Möglichkeit, ihr Bauvorhaben selbst zu kon¬trollieren, denn die Behörden haben sich weitgehend aus der Bauaufsicht zurückgezogen", betont die Expertin.

Da Bauherren zudem verpflichtet sind, alle geltenden Vorschriften einzuhalten und dies auch zu belegen, sieht der Paragraf 650n BGB vor, dass Planungsunterlagen auch nach Bauabschluss herauszugeben sind. Corinna Merzyn: "Das ist wichtig, weil Bauten manchmal anders ausgeführt werden müssen, als ursprünglich geplant. Und natürlich müssen Bauherren belegen können, dass auch die Änderungen geltendem Recht entsprechen."

Auf eine weitere positive Neuregelung verweist der Bauherren-Schutzbund in Berlin. So sei es bislang eine freiwillige Sache, wenn in Bauverträgen Angaben zur Bauzeit gemacht würden. Die Konsequenz sei, dass in Zeiten hoher Auslastung Unternehmen die Antragsstellung verzögern und das Bauvorhaben so zu ihren Gunsten verschieben könnten. "Das Nachsehen hat bislang der Verbraucher, der den Bauverzug mit verlängerten Mietkosten und Bereitstellungszinsen teuer bezahlt", sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes. Künftig werde dem ein Riegel vorgeschoben. "Baufirmen müssen ab 2018 einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung des Werks nennen. Und wenn ihnen das nicht möglich ist, zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angeben", unterstreicht Becker. Wirtschaftliche Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum würden dadurch deutlich gemindert.

Nicht erst auf das Inkrafttreten der Reform warten
Gute Aussichten also für künftige Bauherren. Was aber machen die, die noch in diesem Jahr einen Bauvertrag unterschreiben wollen? Laut Roger Wintzer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht (ARGE Baurecht), müssen diese sich noch mit den bisherigen Regelungen behelfen. "Und alles daransetzen, die Leistungsbeschreibung so präzise wie möglich zu formulieren."
Herbert Oberhagemann, Leiter des Hamburger VPB-Büros, rät indes, nicht den Kopf in den Sand zu stecken. "Im Vertrag können individuelle Regelungen vereinbart werden. Es können also auch jetzt schon Dinge festgeschrieben werden, die der geplanten Reform des Bauvertragsrechts gleichen: Eine ordentliche Baubeschreibung, verbindliche Angaben zu Bauzeiten, Regelungen zur Unterlagenherausgabe und ausgewogene Abschlagszahlungspläne."

Quelle: Hamburger Abendblatt / dpa



 

Immobilienerwerb:
Worauf Verbraucher beim Hauskauf achten sollten


Angesichts der Unsicherheit an den Finanzmärkten setzen viele Deutsche auf „Betongold". Doch auch Erwerb und Besitz von Immobilien haben ihre Tücken. Mit diesen Regeln lassen sich Überraschungen vermeiden.

Der Trend zum Hauskauf ist ungebrochen. Immer mehr Menschen entscheiden sich für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses und sehen darin eine sinnvolle Kapitalanlage. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Käufer einige Regeln beachten. Robert Litwak, Immobilienfachmann und Geschäftsführer von „vermietsicher.de", gibt fünf grundlegende Tipps:


1. Mängel an der Immobilie vor dem Kauf erkennen

„Bevor eine Wohnung oder ein Haus erworben wird, hat eine gründliche Besichtigung des Objektes oberste Priorität. Schließlich will niemand die Katze im Sack kaufen und erst im Nachhinein etwaige Mängel aufdecken. Dabei kommt der Lage eine absolute Schlüsselfunktion zu. Ist die Verkehrsanbindung günstig? Sind in der Nachbarschaft weitere Bebauungen in Planung? Lassen Autobahnen oder stark befahrene Straßen in der Umgebung auf Lärmbelästigungen schließen? Diese Kriterien haben erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Bei der Vermietung können sie unter Umständen zu niedrigeren Einnahmen führen als erwartet."


2. Nebenkosten nicht aus den Augen verlieren

Ist die Wunschimmobilie gefunden und der Kaufpreis angemessen, gilt es, auch die anfallenden Nebenkosten von rund zwölf Prozent des Preises im Blick zu behalten. Kostet eine Immobilie zum Beispiel 300 000 €, müssen Nebenkosten in Höhe von 36 000 € einkalkuliert werden. Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für den Makler (zwischen drei und sieben Prozent), der Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 und fünf Prozent, je nach Region) sowie den Notarkosten (1,5 Prozent), die in aller Regel auch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch enthalten (0,5 Prozent). Nur wer diese zusätzlichen finanziellen Aufwendungen von vornherein in seinem Budget berücksichtigt, wird beim Kauf kein blaues Wunder erleben."


3. Konditionen der Banken vergleichen

„Nachbarn oder Arbeitskollegen sind nicht die richtigen Berater, wenn es um die Auswahl einer Bank geht. Jeder hat unterschiedliche Bedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten, denen Banken mit verschiedenen Angeboten entgegenkommen können. Daher ist es ratsam, sich im Vorhinein bei verschiedenen Kreditinstituten über die Bedingungen zu informieren und verschiedene Angebote zu vergleichen. Dennoch darf nicht vergessen werden, dass die Interessen von Verbraucher und Bank völlig gegensätzlich sind: Während für den Kreditinteressenten eine günstige Finanzierung bei hoher Flexibilität im Vordergrund steht, bevorzugen Banken einen geringen Spielraum der Kunden und hohe Zinsen."


4. Augen auf bei der Mieterwahl

„Da die Zuverlässigkeit des Mieters letztlich darüber entscheidet, ob der Neu-Vermieter seinen Kredit an die Bank zurückzahlen kann, sollte dieser sorgfältig gewählt werden. Neben dem persönlichen Eindruck, der unbedingt positiv ausfallen sollte, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die dem Eigentümer helfen, mehr über den Wohnungssuchenden zu erfahren. Eine Schufa-Auskunft informiert über die Zahlungsmoral eines potenziellen Mieters. Anhand der letzten drei Gehaltsnachweise lässt sich feststellen, ob der Wohnungsbewerber sich in einem festen Arbeitsverhältnis befindet, ein regelmäßiges Einkommen hat und in der Lage ist, die monatliche Miete aufzubringen. Darüber hinaus können Mieter mit der Mietschulden-Freiheitsbescheinigung demonstrieren, dass sie sich bei vorherigen Vermietern nichts zu schulden kommen ließen."


5. Absicherung der Mieteinnahmen

Soll der Immobilienkredit durch Mieteinnahmen zurückgezahlt werden, ist es wichtig, dass diese abgesichert sind. Auch eine umfassende Recherche über den Mieter bietet keine absolute Sicherheit. Die Gefahr durch Mietausfälle und Mietnomaden ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Dabei beträgt die Dauer von Mietausfällen durchschnittlich 11,3 Monate. Vermieter können mit dem Abschluss einer Mietausfallversicherung vorbeugen: Die Versicherung springt im Schadensfall sofort ein und sichert die fortlaufende Kredittilgung."


Quelle: FOCUS




12 Tipps auf dem Weg zur eigenen Immobilie


Immobilien sind begehrt wie lange nicht. Wer sorgfältig prüft, findet immer noch attraktive und günstige Objekte. Doch nicht jeder Kauf ist eine Goldgrube. Zwölf Kriterien gilt es zu überprüfen, bevor die Unterschrift gesetzt wird.


Das Wort Immobilie kommt vom lateinischen „immobilis", was so viel wie unbeweglich bedeutet. Jahrelang galt das hierzulande auch für die Preise von Häusern und Wohnungen, die stagnierten. Doch nun ist Bewegung in den Markt gekommen, denn in Zeiten der Euro-Krise gilt Betongold mehr denn je als stabile Alternative zu Barem.

Besonders hoch im Kurs stehen bei den Bundesbürgern nach wie vor die eigenen vier Wände. Mehr als ein Drittel der Deutschen träumen laut einer Umfrage aus dem vergangenen Jahr vom eigenen Zuhause oder haben die Anschaffung bereits konkret geplant. Doch wer in eine Immobilie investieren möchte, steht oft vor einem Berg von Fragen. Schon die Suche nach einem passenden Objekt ist schwierig und langwierig, wenige können einschätzen, ob der Preis eines Angebots realistisch oder maßlos überteuert ist. Auch Immobilienkäufer, die vermieten wollen, sind häufig unsicher: Nur wenn Objekt und Umfeld stimmen, lässt sich eine attraktive Rendite erzielen.

Euphorie ist da ein schlechter Ratgeber. Wer dagegen sorgfältig prüft, Markt und Lage sondiert und sich nicht unter Druck setzen lässt, findet immer noch attraktive Angebote. Die Freude am Wohneigentum gibts dann inklusive.


Die Prüfkriterien: Risiken vermeiden

Für die meisten Käufer ist die Immobilie die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, einige Grundregeln zu beachten. Denn oft haben „Traumhaus" oder attraktive Wohnung versteckte Mängel, und auch in den komplizierten und umfangreichen Verträgen kann mancher Fallstrick lauern. Doch wer sorgfältig prüft und sich nicht unter Druck setzen lässt, vermeidet teure Fehler und böse Überraschungen.


1. Papier ist geduldig: nicht nur dem Prospekt vertrauen

Keinesfalls sollte der Interessent ein Objekt kaufen, das er nur aus dem Prospekt kennt. Solche Hochglanzbroschüren sind schön anzuschauen - mit der Wahrheit haben sie jedoch manchmal wenig zu tun. Umso größer ist dann die Enttäuschung, wenn der frischgebackene Besitzer feststellt, dass die Bausubstanz mangelhaft ist, das Haus neben einer stark befahrenen Straße liegt oder eine Wohnung wegen anderer gravierender Mängel nicht vermietet werden kann. Deshalb: ohne persönliche Besichtigung kein Kauf. Wenn möglich, sollte der Interessent das Objekt auch mehrfach und zu unterschiedlichen Zeiten besuchen. So kann sich eine am Wochenende ruhige Straße werktags oder zur Rush-Hour in eine laute „Autobahn" verwandeln.


2. Auch Makler haben Interessen: Nachfragen lohnt sich

Ein Immobilienvermittler ist kein neutraler Berater, sondern hat auch eigene Interessen: Er will verkaufen, denn nur dann bekommt er seine Provision. Nachteile einer Immobilie wird er daher im Zweifel nicht betonen und vor Mängeln selten ausdrücklich warnen. Deshalb ist gesunde Skepsis angebracht, wenn die Vorteile einer Immobilie in leuchtenden Farben geschildert werden. Der Kaufinteressent sollte sich gezielt nach Schäden und Mängeln erkundigen und im Zweifel mehrfach nachfragen. Hilfreich können auch Erkundigungen bei den Nachbarn oder der Gemeindeverwaltung sein: Dort erfährt der Interessent beispielsweise von eventuell geplanten Straßen- oder anderen Baumaßnahmen.


3. Der Standort zählt: die Lage des Objekts analysieren

Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren für den Käufer: Sie entscheidet über eine mögliche Wertsteigerung, die Vermietungschancen und die Wohnqualität. Käufer sollten auf die Makro- und die Mikrolage achten. Liegt das Objekt in einer wirtschaftlich prosperierenden Region mit guten Zukunftsperspektiven? Dann ist auch mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Aber auch die Infrastruktur der näheren Umgebung ist wichtig: Gibt es ausreichend Schulen, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten? Wie hoch ist der Freizeitwert? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Solche Informationen sind nicht nur für Selbstnutzer wichtig, sondern erhöhen auch die Vermietungschancen.


4. Experten wissen mehr: den Sachverständigen einschalten

Bei gebrauchten Immobilien gilt wie bei Autos: gekauft wie besehen. Nur für arglistig verschwiegene Mängel muss der Verkäufer geradestehen - und Arglist ist in der Praxis kaum nachzuweisen. Deshalb sind die Kosten für einen Sachverständigen meist eine lohnende Investition. Der Experte untersucht die Wunschimmobilie und kann dabei auch versteckte Mängel feststellen, die dem Laien verborgen bleiben, etwa mangelhafte Abdichtungen im Keller oder schlecht isolierte Dächer. Die Kosten für den Check richten sich nach Größe des Objekts und Umfang der Prüfung. In der Regel werden 800 bis 1500 Euro fällig, die aber angesichts des Risikos teurer Reparaturen gut angelegt sind. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger haftet auch, wenn er Mängel schuldhaft übersehen hat.


5. Akten machen schlau: Unterlagen und Protokolle prüfen

Beim Kauf einer Immobilie ist Aktenstudium hilfreich: So sollte klar sein, welche Belastungen noch auf dem Objekt liegen oder ob Rechte Dritter eingetragen sind. Baupläne oder Rechnungen können wichtige Informationen über den Zustand der Immobilie liefern. Bei Eigentumswohnungen sollte der Interessent unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen. „Und zwar möglichst alle", rät Matthias Schwarzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus der Kanzlei Weber, Schwarz und Schwarzer in München. Die Protokolle geben oft Hinweise auf bevorstehende Reparaturen oder geplante Investitionen. Wichtig ist auch die Gemeinschaftsordnung, denn die ist, so Anwalt Schwarzer, „die Basis für alle Regelungen in der Eigentümergemeinschaft". So legt sie beispielsweise zusammen mit der Teilungserklärung detailliert fest, welche Flächen im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen.


6. Eile mit Weile: nicht unter Druck setzen lassen

Auf keinen Fall darf sich der Käufer zum Abschluss drängen oder unter Zeitdruck setzen lassen. Unseriöse Anbieter argumentieren gern mit „anderen Interessenten, die nur darauf warten, den Vertrag zu unterschreiben", oder einer „letzten Gelegenheit". Doch einen solchen übereilten Kauf haben schon viele Interessenten bereut. Nur nach einer sorgfältigen Prüfung von Verträgen und Objekt sollte der Käufer unterschreiben. Auch wenn die Beurkundung in einem Termin bei einem „Mitternachtsnotar" - also nachts oder am Wochenende stattfinden soll, ist Misstrauen angebracht. Solche Praktiken sind bei seriösen Geschäften unüblich.


7. Lohnende Investition: die Mietsituation prüfen

Für solide Mieterträge ist der Zustand einer Wohnanlage von entscheidender Bedeutung. Dabei kommt es nicht nur auf die Bausubstanz an, sondern auch auf das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Finden sich etwa in den Protokollen der Eigentümerversammlung Hinweise auf häufigen Streit oder gar Prozesse, ist Vorsicht geboten. Wenn in einer Anlage etliche Wohnungen leer stehen oder mehrere Eigentümer verkaufen wollen, kann das ein Hinweis auf bevorstehende Sanierungen oder andere teure Investitionen sein. Wichtig: die Instandhaltungsrücklage. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko unvorhergesehener Sonderumlagen gering. Interessenten sollten aber auch prüfen, welche Mieten realistisch zu erzielen sind. Dabei helfen Informationen über die Mieterstruktur in der Anlage oder die Mieterfluktuation.


8. Alles geregelt: den Kaufvertrag genau prüfen

Der Kaufvertrag sollte nur unterschrieben werden, wenn der Käufer die Bedeutung einzelner Passagen wirklich verstanden hat. Wichtige Punkte sind beispielsweise neben dem Kaufpreis und der Objektbeschreibung etwa Regelungen zu Schäden, die zwischen Besichtigung und Übergabe auftreten, oder die Haftung für Sachmängel. Auch muss der Verkäufer dafür haften, dass das Objekt bei der Umschreibung frei von früheren Belastungen ist, im Vertrag sollte gegebenenfalls auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ein eventueller Rücktritt oder eine Kaufpreisminderung geregelt sein. Wichtig: Der Käufer sollte sich noch bestehende Gewährleistungsansprüche und Garantien gegenüber Bauunternehmern oder Handwerkern abtreten lassen. Auch der Termin der Bezugsfertigkeit sowie Regelungen für Terminüberschreitungen sind relevant.

Da Bau- und Immobilienkaufverträge meist sehr kompliziert sind, ist der Laie regelmäßig überfordert. Wer sichergehen will, dass keine teuren Fallen eingebaut sind, sollte den Vertrag von einem Fachanwalt prüfen lassen.


9. Neutraler Rat: Notare müssen informieren

Der Käufer zahlt den Notar - und darf ihn daher auch auswählen. Auf jeden Fall sollte der Käufer den Vertrag genau durchlesen und damit auch nicht erst kurz vor dem Termin beginnen. Er darf sich nicht scheuen, den Notar bei unklaren Passagen zu löchern. Der Urkundsjurist ist verpflichtet, Klauseln zu erläutern; eine gesonderte Beratungsgebühr darf er für diesen Service nicht nehmen. Allerdings: Die wirtschaftlichen Aspekte eines Immobilienkaufs gehören nicht zur notariellen Beratung.


10. Solide kalkuliert: Nebenkosten beachten

Wer die Immobilienfinanzierung plant, muss realistisch kalkulieren und darf Nebenkosten nicht außer acht lassen. So werden bei jedem Immobilienerwerb nicht nur der Kaufpreis fällig, sondern auch Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer oder eine eventuelle Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, die Maklerkosten sind regional unterschiedlich. Als Faustregel gilt: Die Nebenkosten machen fünf bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.


11. Für alle Fälle: finanzielle Reserven einplanen

Egal, ob Neubeu oder Gebrauchtimmobilie: Immer muss der Eigentümer mit ungeplanten Ausgaben, etwa für Reparaturen oder Mängelbeseitigung, rechnen. Und wer bisher zur Miete wohnte, muss als Immobilienbesitzer selbst für den vollen Öltank oder die Gartengestaltung sorgen. Solche Ausgaben schlagen schnell mit etlichen stolzen Summen zu Buche. Interessenten sollten daher stets bei der Finanzierung auch Puffer einplanen und Reserven bilden. Das gilt auch für unvorhergesehene private Ausgaben, etwa einen Krankheitsfall oder dringende Anschaffungen.


12. Klare Verhältnisse: auch an die Mietkaution denken

Wer eine vermietete Wohnung kauft und sie weiterhin vermieten möchte, sollte sicherstellen, dass ihm der Verkäufer auch die vom Mieter hinterlegte Kaution überträgt, rät der Münchner Anwalt Matthias Schwarzer. Grund: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag und haftet daher dem bisherigen Mieter als neuer Vermieter auch für die Kautionssumme. Hat beispielsweise der alte Vermieter diese Sicherheitsleistung ausgegeben oder ist sie aus anderen Gründen nicht mehr vorhanden, muss der neue Vermieter dem Mieter bei Auszug die Kaution aus eigener Tasche erstatten.


Quelle: FOCUS

 



Baufinanzierung:
So finden Sie die beste Zinsbindung


Haus- und Wohnungskäufer reiben sich die Hände: Die EZB-Nullzinspolitik lässt die Kreditzinsen immer weiter sinken. Doch ist eine Zinsbindung über Jahrzehnte immer der beste Weg? FOCUS Online zeigt, für welchen Käufertyp sich welche Finanzierung lohnt.

Laut einer Studie des Immobilienverband IVD ist für 87 Prozent der Zins das wichtigste Kriterium beim Immobilienerwerb zur Selbstnutzung. „Die geringen Finanzierungskosten bewirken aktuell eine besonders günstige Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien", sagt IVD-Präsident Jürgen Schick.


Käufertyp 1: Familie

Für eine Familie steht Planungssicherheit an erster Stelle. Sie profitiert deshalb davon, wenn der Zins bis zur kompletten Schuldentilgung fix ist. Damit steht das Tilgungsende fest. Die Laufzeit des Darlehens bestimmt auch die Höhe der monatlichen Raten. So weiß die Familie von Anfang an, wie hoch ihre monatlichen Belastungen sind und wann sie die eigenen vier Wände schuldenfrei genießen kann. Weiterer Vorteil: Sie muss sich nicht vor Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank fürchten.

Ist der finanzielle Spielraum begrenzt, sollte eine Familie eine niedrige Tilgung mit langer Zinsbildung von etwa 20 Jahren wählen. „Wichtig ist, dass die Finanzierung mit einer ausreichenden hohen Tilgungsleistung oder mindestens zwei Prozent einhergeht", rät Annabel Oelmann, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Bremen. Vor allem junge Familien profitieren von den aktuell günstigen Konditionen. Dank der niedrigen Zinsen erreichen sie eine höhere Tilgungsquote. Dadurch sinken Darlehensdauer und die insgesamt fälligen Zinsen.


Käufertyp 2: Anleger

Wer eine Immobilie zur Geldanlage nutzt, hat in den vergangenen Jahren oftmals wenig getilgt, um möglichst viel Steuern abzusetzen. „Wegen der gesunkenen Zinsen ist der Steuervorteil aber nicht mehr so wichtig", weiß Christian Kraus, Pressesprecher der Immobilienfinanzierers Interhyp. Auch ein Anleger profitiert jetzt vor allem von einem sehr niedrigen Zins mit langer Bindung und einer hohen Tilgung.

Wer einen langfristigen Finanzierungsbedarf hat, sollte aber nicht nur auf den Zinssatz schauen. Wichtig ist auch die Eigenkapitalquote. Immobilienkäufer sollten sämtliche Nebenkosten und mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten können", rät Oelmann. Ist der Eigenanteil zu gering, verlangt die Bank zumeist einen hohen Zinsaufschlag. Ist die Tilgung zu niedrig, kann die Restschuld nach Vertragsende immer noch sehr hoch sein. Wird dann die nächste Finanzierung wegen allgemein höherer Zinsen teurer, ist die Ersparnis aus dem ersten Vertrag weg.


Käufertyp 3: Künftiger Erbe

Manchmal können Immobilienkäufer in naher Zukunft mit einer größeren Geldsumme rechnen - durch Erbschaft oder Auszahlung einer Lebensversicherung. „Hier ist zu bedenken, wie sicher und wie hoch der Betrag ist", sagt Kraus. Grundsätzlich sind zwei Wege empfehlenswert. Ist mit einer größeren Summe zu rechnen, kann eine Aufteilung in zwei Darlehen sinnvoll sein. Beispiel: Die Immobilie kostet 300.000 Euro und der zu erwartende Geldbetrag beträgt 50.000 Euro.

„Dann ist es ratsam, für den größeren Betrag eine längere Zinsbindung zu wählen", sagt Kraus. „Beim kleineren Betrag sollte eine kürzere Spanne gewählt werden, die nahe am Auszahlungstermin liegt." Der zweite Weg: Es wird nur ein Darlehen mit einer Sondertilgung vereinbart. Bei einem höheren Betrag ist das jedoch mit einem Zinsaufschlag verbunden. „Welche Alternative für den Gläubiger günstiger ist, muss im Einzelfall berechnet werden", sagt Kraus.


Käufertyp 4: Single

Besonders in Großstädten spielen viele jüngere Singles mit dem Gedanken, sich eine kleine Wohnung zu kaufen, um die Miete zu sparen. Ist diese später zu klein, könnte sie wieder verkauft werden. Oder sie wird vermietet und mit den Einnahmen getilgt.

„Das ist nicht ganz einfach", meint Kraus. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist auch für diesen Käufertyp eine langfristige Zinsbindung ratsam. „Man sollte auch gut verdienen und eine Tilgung von 3 Prozent und mehr leisten können", empfiehlt Kraus. Wer eine Immobilie später vermieten möchte, kann allerdings auch ein Darlehen mit Tilgungswechsel abschließen.

„Das bietet aber nicht jeder Baufinanzier an, zudem kann ein Aufschlag verlangt werden", sagt Kraus. Soll die Immobilie lieber verkauft werden, muss das Darlehen mit den Erlösen abgelöst werden. „Dafür wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig", erläutert Kraus.


Quelle: Focus 14.06.2016

 


 

Neues Gesetz:
Darum könnten viele Deutsche keine Immobilien-Kredite mehr bekommen

veröffentlicht:


  • Eine neue Kreditlinie hat dramatische Auswirkungen für viele Häuslebauer
  • Von Banken und Verbänden kommt massive Kritik. Auch Unternehmen und Handwerker machen jetzt gegen das Gesetz mobil
  • Doch die Bundesregierung will an dem umstrittenen Gesetz festhalten


Es ist eine dieser Richtlinien aus Brüssel, von denen die meisten Deutschen noch nie gehört haben: die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der EU. Was hinter dem sperrigen Wortungetüm steckt, könnte so manchem deutschen Häuslebauer schon bald schlaflose Nächte bereiten.

Denn die Richtlinie könnte dazu führen, dass Zehn- wenn nicht gar Hunderttausende Deutsche ein Haus oder dessen Sanierung nicht mehr über einen Kredit finanzieren können. Das fürchtet man zumindest in Bankenkreisen.

Die Bundesregierung hat Richtlinie weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit umgesetzt. Aus Sicht von Kritikern ging Berlin dabei jedoch über die ohnehin schon strengen Forderungen Brüssels hinaus - mit fatalen Folgen.

Die Absicht hinter dem seit Ende März gültigem Gesetz ist zwar durchaus ehrenwert. Denn das Regelwerk soll eine Immobilienblase, wie sie 2008 zu einer Weltfinanzkrise führte, verhindern.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Durchschnittsverdiener, junge Familien und Rentner betroffen

Doch Experten üben massive Kritik an dem neuen Gesetz: Für bestimmte Bevölkerungsgruppen sei die Kreditvergabe seither erschwert, kritisiert der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). „Obwohl das neue Gesetz erst wenige Wochen in Kraft ist, zeichnen sich bereits jetzt gravierende Probleme ab", sagt Sprecherin Melanie Schmergal der Huffington Post.

Die „Süddeutsche Zeitung" analysierte, dass die Richtlinie dazu führen könne, „dass viele Deutsche das gewünschte Eigenheim oder dessen Renovierung nicht mehr finanzieren können". Besonders hart treffe es Menschen, die es besonders nötig haben, Normalverdiener und Rentner.

Ein Problem: Schmergal zufolge dürfen Banken seit Ende März einen privaten Immobilienkredit nur noch unter der Voraussetzung abschließen, „dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag wahrscheinlich vertragsgemäß nachkommen kann".

Damit nimmt der Gesetzgeber den Banken Spielraum - mit Nachteilen für die Kunden.

Denn die Geldhäuser dürfen sich nun bei der Gewährung des Kredits nicht mehr maßgeblich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie die Höhe des Darlehens übersteigt - was früher mitunter üblich war. Selbst wenn also klar ist, dass der Wert der Wohnung oder des Hauses bei einer eventuellen Zwangsversteigerung die Höhe der zurückzuzahlenden Kreditsumme übersteigt, darf die Bank den Kredit nicht einfach vergeben.


Kaum noch Spielraum für die Banken

Im Klartext: Wer künftig ein Haus kaufen will, braucht ein hohes Gehalt oder viel Eigenkapital, um einen Bankkredit zu bekommen.

Auch die Annahme, dass der Wert der Immobilie steigen wird, darf nicht mehr als Hauptargument für die Kreditwürdigkeit gelten. Jürgen Gros, Vorstand des Genossenschaftsverbands Bayern, kritisierte gerade erst in der „Bayerischen Staatszeitung", dass vor allem Verbrauchergruppen, die zwar Immobilienvermögen besitzen, aber nur über geringe laufende Einnahmen verfügen, wegen des neuen Gesetzes ihre Kreditwürdigkeit verlieren würden.

BVR-Frau Schmergal zufolge sei das Gesetz „im Grundsatz vernünftig". Es könne jedoch „in bestimmten Fallkonstellationen dazu führen, dass Banken wirtschaftlich vertretbare Kreditwünsche von Kunden in bestimmten Lebenssituationen nicht mehr bedienen dürfen".

Ergo: Die Geldhäuser können weniger Menschen als früher Kredite geben.


Vorgaben schießen über das Ziel hinaus

Ein Kunde muss dem neuen Gesetz zufolge immer in der Lage sein, einen Kredit auch ohne Berücksichtigung des Gegenwerts der Immobilie abzuzahlen. Das schadet laut BVR Rentnern, die etwa einen Kredit für den behindertengerechten Umbau ihrer Wohnung brauchen. Vor allem bei älteren Kunden sei „die Rückzahlung des Kredits - ohne Rückgriff auf die Substanz - oft nicht möglich", weiß Schmergal.

Ebenso wird es schwieriger für junge Familien, an Hauskredite zu kommen, warnt der BVR, weil "die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung erheblich verschärft wurden."

Auch die „SZ" warnt, die Finanzierer hätten die Hürden, an Geld zu kommen, wegen des Gesetzes erhöht. „Das trifft vor allem junge Familien."

„Die neuen Vorgaben schießen aber über das Ziel hinaus", heißt es beim Genossenschaftsverband Bayern. Denn die Vorschriften zur Bonitätsprüfung seien in Deutschland bereits vor der umstrittenen Gesetzesänderung überaus streng gewesen, kritisierte auch Stefan Schindler, Vorstandsboss der Sparda-Bank Nürnberg, in der „Staatszeitung".

Die Dimension der Problematik ist enorm. Immerhin fast jeder zweite Deutsche lebt Studien zufolge in seiner eigenen Immobilie.

Dass es auch anders geht, zeigt Österreich: Dort sei die europäische Richtlinie wesentlich verbraucherfreundlicher umgesetzt worden, sagt Ulrich Netzer, Präsident des Sparkassenverbands Bayern. „Hier muss nachgebessert werden."


Kritik auch von Unternehmen und Handwerkern

Kritik von kommt vielen Seiten. Auch Unternehmer machen jetzt mobil.

So etwa in Niedersachsen. Dort warnen Genossenschaftsbanken, Landes-Sparkassenverband, die Handwerkskammern sowie die Wohnungswirtschaft gemeinsam vor den Folgen des Gesetzes.

Das über viele Jahre aufgebaute Immobilienvermögen werde bei Rentnern "faktisch entwertet". Und junge Familien könnten "eine zweifelsfreie Kapitaldienstfähigkeit häufig nicht darstellen", so deren Einschätzung.

Aus dem Umfeld der Privatbanken kritisiert man im Gespräch mit der HuffPost die durch das Gesetz gewachsene Bürokratie.

Der Bundesverband deutscher Banken, der die Privatbanken vertritt, hält es dagegen für noch zu früh, um zu urteilen, ob das Gesetz "die Kreditwürdigkeit verschlechtert".


Bundesjustizministerium: "Ausschluss von Rentnern und Geringverdienern nicht beabsichtigt"

Das Bundesjustizministerium rechtfertigt das Gesetz derweil: Es diene dazu, „Verbraucher vor Überschuldung, dem Verlust ihres Eigenheims und wirtschaftlichen Schäden zu bewahren", sagt ein Sprecher. „Der Ausschluss älterer Menschen, von Familien oder von Menschen mit geringerem Einkommen von der Kreditvergabe ist durch die Richtlinie oder das Umsetzungsgesetz weder vorgegeben noch beabsichtigt."

CSU-Experte: "Ich bin hochgradig verärgert"

Für das Justizministerium ist klar: „Die Kreditvergabe bleibt selbstverständlich möglich, soweit diese Verbraucher in der Lage sind, den Kredit aus ihren Einkünften in der vertraglich vereinbarten Weise zurückzuführen."

Widerspruch kommt von der CSU. Markus Ferber, wirtschaftspolitischer Sprecher der CSU-Europagruppe im EU-Parlament, schimpft: „Ich bin hochgradig verärgert über die Umsetzung in nationales Recht."


Die EU habe bewusst Gestaltungsspielräume offen gelassen, damit die klassischen Häuslebauer und Sanierer nicht durch überbordende Bonitätsprüfungen Nachteile erleiden.

Trotzdem habe die Bundesregierung dem Gesetzentwurf zugestimmt.

Die Tausenden Häuslebauer, die künftig nicht mehr an Geld kommen, dürfen sich also in Berlin beschweren.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 


Risiko Baufinanzierung:

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung von Eigentumswohnung oder Haus ist tückisch, da Kosten richtig kalkuliert und für Jahrzehnte geplant werden. Wo viele Bauherren irren, welche Fehler sich leicht einschleichen.

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.


Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung - und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.


Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden


Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben - etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse - können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden", empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.


Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer


Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.


Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen", sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.


Kaufen ist nicht teurer als mieten


Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.



Das Zinstief befeuert eine Immobilienblase


Dafür gibt es tatsächlich noch keine Anzeichen, wenn man von einigen besonders begehrten Lagen in Metropolen wie München absieht. Dass Immobilien hierzulande vergleichsweise solide finanziert sind und somit nur wenige Kreditausfälle zu befürchten sind, hat selbst die Bundesbank bestätigt. So ist zum Beispiel der Eigenkapitalanteil bei Baufinanzierungen seit 2008 gestiegen. Der Finanzierungsanteil über Kredite ist seitdem von durchschnittlich 75 auf 72 Prozent gesunken. „Das historisch niedrige Zinsniveau geht demzufolge nicht mit stark steigenden Kreditvolumina einher", sagt Goris von Interhyp. Eine Immobilienblase ist daher nicht in Sicht.


Quelle: Handelsblatt

 


 


Tausende Euro sparen
 
Grundstücks-Finanzierung:
Diesen teuren Fehler müssen Sie vermeiden

Häuslebauer finanzieren ihr Grundstück häufig separat. Das geschieht oft, weil die Suche nach einem Bauunternehmen noch andauert. Doch mit dieser Extra-Finanzierung machen Bauherren einen fatalen Fehler.

Wer sich mit dem Bau einer Immobilie trägt, finanziert das Grundstück meist separat. Nicht selten geschieht das fast ohne Eigenkapital. Der Grund: Es soll noch ausreichend finanzieller Spielraum für das eigentliche Bauvorhaben bestehen. Das ist ja auch sinnvoll, denn die Baukosten werden häufig höher als gedacht. Da hilft es, noch eine finanzielle Reserve zu haben.

Hinsichtlich der separaten Grundstücksfinanzierungen wird jedoch ein Fehler begangen. Die Darlehen laufen oft langjährig, das heißt mit fünf oder gar zehn Jahren Zinsbindung.


Viele tappen in die Falle

Auf den ersten Blick ist dabei nichts Ungewöhnliches. Aber beim Finanzierungsantrag wird klar: Man ist an die Bank gebunden, die auch die Grundstücksfinanzierung begleitet hat. Der teure Nachteil: Diese Bank muss bei weitem nicht die günstigste sein.

Der Nachteil für den Bauherrn: Die Bank für die Grundstücksfinanzierung steht im Grundbuch an erster Rangstelle und gibt diesen auch nicht ab. Eine andere Bank könnte die neue Grundschuld nur an zweiter Rangstelle eintragen, wodurch eine Finanzierung bei dieser nahezu ausgeschlossen ist.

Keine gute Situation, auf diese eine Bank angewiesen zu sein und im Zweifel teuer finanzieren zu müssen. Leider wird diese Form der Grundstücksfinanzierung häufig von den Banken selbst geraten, da Kunden die zukünftige Abhängigkeit nicht erkennen.

Baufinanzierung, Hypothek, Darlehen


Worauf müssen Sie achten?

  • Von unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten beraten lassen
  • Die beste Möglichkeit ist die kurzfristige Finanzierung des Grundstückes. Wenn kurzfristig gebaut werden soll, können 1 Jahr, 2 Jahre oder eine variable Zinsbindung gewählt werden. Auf keinen Fall aber 5 oder gar 10 Jahre. Variable Zinssätze können jederzeit und kurzfristige Zinsbindungen entsprechend nach der Zinsbindung abgelöst werden.
  • Liegt das Bauvorhaben zeitlich sehr nahe am Grundstückskauf, dann ist es das Beste, wenn die Finanzierung des Grundstücks und der Baukosten bei einer Bank zusammen beantragt werden.


Bei diesen Varianten entstehen keine Abhängigkeiten und man kann sich in Ruhe für die optimale Baufinanzierung entscheiden.


Quelle: FOCUS Online

 


 


Achtung Zinsbindungsfalle!

Baufinanzierung: So vermeiden Sie die typischen Fehler mit mehreren Zinsbindungen

Banken und Sparkassen teilen ein angefragtes Darlehen häufig in unterschiedliche Zinsbindungen auf. Dadurch können Kunden in eine extreme Abhängigkeit geraten: Sie verlieren bei der Anschlussfinanzierung jeglichen Spielraum und dürfen günstige Angebote nicht nutzen. So entgehen Sie dieser Falle!


  • Vermeiden Sie kurze Zinsbindungen bis 10 Jahre, wenn Sie das Darlehen in dieser Zeit nicht größtenteils zurückzahlen können.
  • Versuchen Sie, bei kürzerer Zinsbindung schneller zu tilgen, um das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung zu reduzieren.
  • Welche Zinsbindung oder Kombination verschiedener Zinsbindungen für Sie in Frage kommen, hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab.



So erkennen Sie die Zinsbindungsfalle und entdecken die sinnvollen Möglichkeiten der Darlehensaufteilung:


Nachteilige Variante:
Diese entstehen dann, wenn Ihr Darlehen zum Beispiel  in zwei kurzfristige Bausteine aufgeteilt wird. Die kürzere Zinsbindung beträgt dann oft fünf Jahre und die längere zehn Jahre. Die Argumentation hierbei lautet oft: Die kürzere Zinsbindung ist günstiger und damit wird der Mischzins für Ihre gesamte  Baufinanzierung attraktiver. Das klingt plausibel.

Aber: Wenn Sie das Teildarlehen nach fünf Jahren nicht größtenteils zurückgezahlt haben, bekommen Sie ein Problem. In der Regel finanziert Ihnen keine andere Bank das Teildarlehen nach fünf Jahren. Ein Wechsel zu einer günstigeren Bank ist somit nicht möglich und Sie sind von ihrem bisherigen Finanzierer abhängig.

Das liegt daran, dass ein neuer Kreditgeber nur an der zweiten Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden kann, da das andere Teildarlehen über zehn Jahre nach wie vor an erster Stelle steht. Und genau das können die wenigsten Banken.


Sie haben die Wahl

Tipp: Wählen Sie nur dann eine sehr kurze Zinsbindung als Teildarlehen, wenn Sie diese danach auch komplett zurückzahlen können.

Sinnvolle Variante: Anders verhält es sich mit Darlehen, die zum Beispiel auf zehn und 15 Jahre beziehungsweise auf 15 und 20 Jahre aufgeteilt werden. Der Unterschied: Bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren können Sie, sofern finanziell sinnvoll, prinzipiell alle Teildarlehen auf einmal ablösen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentgelt zu bezahlen. Dies ist in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelt.

Wenn nämlich alle Teildarlehen zugleich abgelöst werden können, dann stehen Sie nicht in einer Abhängigkeit. Sie können jetzt vergleichen und sich bei Bedarf einen anderen Kreditgeber für eine günstige Baufinanzierung suchen. Sie haben also die Wahlmöglichkeit.

 

Fazit:

  • Vermeiden Sie (bei Kombination verschiedener Laufzeiten) kurze Zinsbindungen bis 10 Jahre, wenn Sie das Darlehen in dieser Zeit nicht größtenteils zurückzahlen können.
  • Achten Sie darauf kürzere Zinsbindungen höher zu tilgen, um das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung zu reduzieren.
  • Legen Sie für Ihre Beratung einer Baufinanzierung Wert auf Unabhängigkeit und Nachhaltigkeit in Ihrem Sinne. Spätere Abhängigkeiten durch eine fehlende Vergleichsmöglichkeit verteuern Ihre Baufinanzierung enorm.
  • Welche Zinsbindung oder Kombination verschiedener Zinsbindungen für Sie in Frage kommen, hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab und nicht von externen Vorgaben.


Quelle: FOCUS 06.09.2015




 


Noch schnell den Traum retten


Steigende Preise und höhere Bauzinsen sorgen für Torschlusspanik auf dem deutschen Immobilienmarkt. Mit dem Kaufboom wächst das Risiko teurer Fehlentscheidungen

Nördlich von Berlin, wenige Kilometer hinter der Stadtgrenze, war die Welt bis vor Kurzem noch in Ordnung. Hier liegt der beschauliche Ort Schildow-Mönchmühle. Eine der ältesten Wassermühlen Brandenburgs ist der ganze Stolz der Bürger. Eingebettet in das Mühlenbecker Land mit seinen idyllischen Seen, fühlte man sich hier sicher vor den Auswüchsen der hektischen Hauptstadt im Süden. Hier das ungestörte Dorfleben, dort die vom Wahnsinn getriebenen Großstädter.

Doch seit einiger Zeit wird es unruhiger in Schildow. Dass immer wieder Bauland freigegeben wird und neue Einfamilienhäuser entstehen, war inzwischen nichts neues mehr. Der Waldorfkindergarten, vegetarische Gerichte im "Landhaus Elise" und privat finanzierter Straßenbau, auch an das gewöhnt man sich irgendwann. Jetzt aber fahren am Wochenende immer häufiger nervöse Menschen durch das Dorf. "Die Leute suchen wie verrückt nach Grundstücken", erzählt eine Anwohnerin. Neuerdings kleben Zettel von "netten Kleinfamilien" an Straßenlaternen, auf denen sie um Hinweise auf frei werdende Immobilien bitten. Ein Nachbar musste jüngst allzu neugierige Kauftouristen mit dem ungeliebten "B" auf dem Nummernschild verjagen, die ein leer stehendes Gebäude auf seinem Grundstück belagerten. Wer hier noch an 500 Quadratmeter Bauland kommt, muss deutlich mehr als 100.000 Euro zahlen. Für den nördlich an Berlin grenzenden Teil Brandenburgs war das bisher eine absolute Preisschallgrenze.

Die Deutschen sind im Immobilienfieber. Niedrige Zinsen machen den Hauskauf für viele erschwinglich. In einer ersten Käuferwelle kamen die Kapitalanleger und kauften jede Wohnung, die sich halbwegs rechnete. Preise für Eigentumswohnungen in den Großstädten steigen immer weiter. Die überraschende Verteuerung von Baugeld im Mai und Juni hat nun auch jene Menschen aufgeschreckt, die schon länger von einem Eigenheim träumen, sich jedoch nicht zu einem Kauf durchringen konnten. Jetzt fürchten sie steigende Finanzierungskosten. Fieberhaft suchen sie überall Objekte. Bei den Banken steigen die Kreditanfragen. Es herrscht Torschlusspanik.

Beim gemeinsamen Grillabend, in Kantinen und Kneipen taucht immer wieder die Frage auf: "Und, wollt ihr nicht auch endlich mal kaufen?" Das Meinungsforschungsinstitut Infratest-dimap fragte für die "Welt am Sonntag", ob man jetzt, angesichts der wieder etwas höheren Bauzinsen, noch eine Immobilie erwerben sollte, bevor es mit Zinsen und Preisen weiter nach oben geht. In der repräsentativen Umfrage antworteten 45 Prozent mit "Ja". Nur 24 Prozent sehen den richtigen Zeitpunkt noch nicht gekommen. Wer sich jedoch um jeden Preis Wohneigentum zulegt, erleidet unter Umständen später einmal schmerzhafte Verluste.

Möchte man wissen, was gerade auf dem Wohnungsmarkt hierzulande los ist, muss man Leute wie Bernhard Bauer fragen. Er ist Geschäftsführer des Bereichs Immobilienservice der Stadtsparkasse München. Und in seiner Schublade liegt eine lange Liste. Etwa 2000 Namen stehen darauf, alles Kunden, die am Kauf einer Immobilie interessiert sind. "Seit ein bis zwei Jahren wird sie immer länger", sagt Bauer. Der Markt in und um München ist leer gefegt, deshalb kann er Kaufwilligen immer weniger Wohnungen anbieten. Gleichzeitig kommen immer schneller neue Anfragen hinzu.

Mittlerweile sind die Preise in der Münchener Innenstadt in teilweise absurde Höhen gestiegen. In guten Lagen werden 10.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Selbst in Randlagen sind Wohnhäuser für Normalverdiener unerschwinglich. "Eine Familie, die 100 Quadratmeter braucht und eine halbe Million ausgeben kann, hat keine Chance", sagt Bauer. Derzeit liege die Preisuntergrenze selbst in den Randlagen bei 6000 bis 7000 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen würden fast ausschließlich vom Plan weg gekauft. "Selbst wenn noch kein Stein verbaut ist, sind die Wohnungen schon weg", sagt Bauer. In anderen Großstädten und vor allem in den sogenannten Big Seven - neben München sind das Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart - ist das Preisniveau im Verhältnis zu Einkommen und Wirtschaftskraft vor Ort ähnlich hoch.

Und die Preise steigen weiter. Das Onlineportal Immowelt verglich die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den ersten Monaten 2015 mit jenen von 2014 und stellte ein weiteres Mal zweistellige Zuwächse fest. In Berlin gab es einen Preisaufschlag von 15 Prozent, in Stuttgart waren es 18, in Hamburg und Köln jeweils elf Prozent. Spitzenreiter war dieses Mal Nürnberg mit einer Verteuerung von 20 Prozent. Der Hauptgrund: Auf ein immer kleineres Angebot trifft eine immer größere Nachfrage. "Insbesondere Neubauten verdampfen geradezu, sobald sie auf den Markt kommen", beobachtet Jürgen Michael Schick, Immobilienvermittler in Berlin und Präsident des Branchenverbrands IVD.


Die neuen Käufer

Dass Wohnungen in den Metropolregionen stark gefragt sind, ist an sich nichts Neues. Doch es ändert sich etwas auf der Seite der Nachfrager. Jetzt, da die Boomphase in die Jahre kommt, treten immer mehr Selbstnutzer, Familien und junge Käufer auf den Plan, die sich unbedingt noch den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Das beobachtet auch Thomas Beyerle, Chefresearcher beim Immobiliendienstleister Catella in Frankfurt: "Bisher haben die klassischen Kapitalanleger das Bild bestimmt. Sie haben fünf Jahre lang ihre Bankguthaben geräumt und in Immobilien investiert." Vor allem natürlich in Immobilien, die sich rechnen. "Das hat sich wieder beruhigt", so Beyerle. "Jetzt kommt der klassische Selbstnutzer. Die Leute rechnen mit steigenden Zinsen und ziehen einen Kauf vor." Es herrsche eine gewisse Ausverkaufsstimmung. "Da werden auch Objekte gekauft, die man unter Umständen noch vor ein oder zwei Jahren gemieden hätte."

Bei der Bayerischen Hausbau, einem der größten Immobilienentwickler in München und Teil der Schörghuber Unternehmensgruppe, fällt vor allem das Tempo auf, mit dem die Quadratmeter an den Käufer gebracht werden. Für Vertriebsleiter Artur Riedl ist es schon ein Qualitätsmerkmal, dass man erst dann mit dem Verkauf der Wohnungen beginnt, wenn eine Baugenehmigung vorliegt. Also lange bevor überhaupt der Grundstein gelegt ist. "Bis vor einigen Jahren hat man auch in München noch bis zu zwölf Monate nach der Fertigstellung Wohnungen im Angebot gehabt", sagt Riedl. Das habe sich radikal geändert. Für jedes Neubauprojekt können sich Käufer vormerken lassen, im Durchschnitt kämen derzeit etwa 2000 Interessenten auf jedes Projekt.

Die vielen neuen Käufer brauchen Darlehen, und das macht sich in den Bilanzen der Banken bemerkbar. Das bei der Bundesbank registrierte Volumen von privaten Wohnungskrediten stieg von Januar bis Mai im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 21 Prozent an. Jeden Monat werden jetzt mehr als 20 Milliarden Euro für den Immobilienkauf bereitgestellt. Vor etwa einem Jahr waren es in der Regel 15 oder 16 Milliarden Euro monatlich. Bei Europace, einem kleinen, aber durchaus repräsentativen elektronischen Kreditmarktplatz, jubelt man über ein Rekordhalbjahr mit 31 Prozent mehr Transaktionsvolumen, vor allem getrieben von Immobilienkrediten. "Der Zinsanstieg Anfang Mai hat viele Immobilien-Interessierte aufgerüttelt und dem Markt zusätzliche Impulse gegeben", sagt Vorstand Thilo Wiegand.


Der plötzliche Zinssprung

Tatsächlich wurden manche Kaufinteressenten, aber auch Eigentümer mit bevorstehender Anschlussfinanzierung nervös, als die Zinsen im Frühjahr eine ungewöhnliche Entwicklung nahmen. Im April war der durchschnittliche Marktzins für Standarddarlehen mit zehnjähriger Laufzeit auf ein absolutes historisches Tief gefallen. Weniger als ein Prozent verlangten die Banken zu der Zeit - jedenfalls bei idealen Schuldnern und idealen Bauprojekten. Hintergrund war eine ungewöhnlich hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen als sicherer Hafen am Kapitalmarkt. Vielen Profi-Investoren fiel einfach nichts Besseres ein, als deutsche Schuldpapiere zu kaufen, auch zu Minizinsen. Diese Anleiherenditen sind maßgeblich für die Refinanzierungssätze der Banken, die das Geld für Baukredite auch nicht im Tresor lagern, sondern ebenfalls am Kapitalmarkt einsammeln müssen. Sie konnten die Minizinsen für die Dauer von wenigen Wochen an ihre Kunden weitergeben. Im Mai endete diese rosarote Bauzinsphase, und der Durchschnittswert sprang wieder auf 1,6 Prozent. Dort verharrt er seitdem.

Was eine solche Entwicklung im Kopf potenzieller Käufer anstellt, weiß Christian Kraus vom Baugeldvermittler Interhyp. Viele rechneten einfach die monatliche Kreditrate aus und stellten fest: Das ist auch nicht viel mehr als meine monatliche Miete. Manchmal rücke der Gesamtpreis inklusive Nebenkosten bei dieser Überlegung in den Hintergrund. "Die Preisentwicklung in einigen Lagen ist teilweise extrem", sagt Kraus. "Wir warnen deshalb davor, überhastet zu investieren. Eine selbst genutzte Immobilie kann das Richtige sein, aber nicht, wenn man sie im Schlussverkaufsmodus kauft."

Während die Preise weiter steigen, können Immobilienkäufer einigermaßen beruhigt sein, was die Zinsseite angeht. Jedenfalls vorerst. Die Europäische Zentralbank (EZB) entschied diese Woche, den Leitzins bei 0,05 Prozent zu belassen. Das hat zwar keine direkte Auswirkung auf den Bauzins. Doch Michiel Goris, Vorstandschef von Interhyp, stellt fest: "Die expansive Geldpolitik der EZB bleibt ein wichtiger Faktor. Zudem sorgt die anhaltende Unsicherheit dafür, dass sichere Anlagen gefragt bleiben. Entsprechend niedrig sind noch die Renditen von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefen. Das beschert den Banken günstige Refinanzierungsbedingungen." Vorläufig gibt es also noch Bauzinsen für 0,3 Prozentpunkte weniger als 2014 und drei Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der vergangenen zwanzig Jahre.

Nur wie lange noch? Die Bauzinswende könnte schneller kommen als gedacht. Auslöser könnte die US-amerikanische Notenbank Fed sein. Viele Kapitalmarktexperten erwarten, dass die US-Währungshüter demnächst aus ihrer Nullzinspolitik aussteigen und die Zinsen anheben. "Steigende Zinsen in den USA könnten dazu führen, dass Kapital aus deutschen Staatsanleihen abgezogen wird und deren Renditen steigen. In diesem Fall würden die Baufinanzierungszinsen ebenfalls ansteigen", stellen die Baugeldexperten beim Vermittler Dr. Klein fest - möglicherweise nicht ganz ohne Hintergedanken. Denn Dr. Klein vermittelt viele der Forward-Darlehen in Deutschland und ist daran interessiert, dass sich viele Kunden damit gegen künftig steigende Zinsen absichern.

Wer sich allerdings von Zins- und Preisängsten treiben lässt, ist schlecht beraten, betont Thomas Beyerle von Catella. "Nur dass irgendwann die Zinsen wieder steigen, ist kein Grund, eine Immobilie zu kaufen", sagt er. Zu häufig komme es vor, dass man in der Eile notwendige Sanierungsmaßnahmen übersieht oder falsch einschätzt. Gerade vor dem Hintergrund der ständig steigenden energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland könne das sehr teuer werden und die schöne Eigenheimrechnung zunichtemachen - niedrige Bauzinsen hin oder her.

Manche sehen in dem ganzen Marktgeschehen eine riesige Immobilienblase. Doch solange ein knappes Angebot auf hohe Nachfrage treffe, könne davon keine Rede sein, meint Makler Jürgen Michael Schick. "In den Metropolen haben wir einen Wohnraummangel. Große Nachfrage trifft auf kleines Angebot. Und solange das so ist, haben wir keine Immobilienblase." Zumal sich das hektische Treiben tatsächlich auf wenige Ballungsräume in Deutschland beschränkt. 80 Prozent der Fläche der Bundesrepublik sind weitgehend unberührt vom Immobilienkaufrausch. Dort wird bis 2030 die Nachfrage nach Wohnflächen zurückgehen, wie Daten der Marktforscher von Empirica zeigen (siehe Karte oben).


Die Enttäuschung vom Lande

Wozu das führen kann, bekommen die Bewohner des Dörfchens Ottenstein im Landkreis Holzminden zu spüren. Hier, in tiefer niedersächsischer Provinz zwischen dem Naturpark Solling und dem Weserbergland, herrscht Einwohnerschwund. Manche der schmucklosen Giebelhäuser stehen teilweise leer, die Preise verfallen. 950 Seelen leben noch hier, und bis 2035 dürfte es ein Drittel weniger sein. "Das wollen wir nicht zulassen", sagt Bürgermeister Manfred Weimer. Er schritt zu einer Verzweiflungstat. Seit Kurzem vergibt er Baulandflächen zwischen 800 und 1000 Quadratmetern gratis für junge Familien. Etliche Parzellen zwischen der schmalen kurvigen Landstraße und den Feldern sind noch zu haben. Erste Interessenten hätten sich schon gemeldet.

So wie Ottenstein geht es vielen ländlichen Gemeinden. Und wer vor wenigen Jahrzehnten glaubte, das Häuschen im Grünen sei die perfekte Altersvorsorge, sieht sich nun mit einem gewaltigen Irrtum konfrontiert. Viele Häuser auf dem Land werden nie wieder einen Käufer finden. Wer es trotzdem schafft, sein Eigenheim irgendwann zu verkaufen, muss Einbußen hinnehmen, vor allem wenn man alle im Laufe der Jahre angefallenen Kosten berücksichtigt - Investitionen in neue Fenster, Fußböden oder Heizungsanlagen, in den Carport, den Vorgarten oder die Geschossdeckendämmung. Wo es keine deutliche Wertsteigerung gibt, bleibt die selbst genutzte Immobilie ein Zuschussgeschäft. Man spendiert sich selbst einen höheren Wohnstandard.

In den Metropolen mag das auf absehbare Zeit anders sein. Jedenfalls solange die Landflucht anhält und sofern man die Immobilie in guten Zeiten und in gutem Zustand wieder verkaufen kann. Doch kann man wirklich damit rechnen?


Die kühle Kostenrechnung

Vor allem Vermögensverwalter raten Selbstnutzern und erst recht Kapitalanlegern dazu, ehrlich zu kalkulieren. So auch Uwe Eilers, Vorstand der Geneon Vermögensmanagement in Königstein im Taunus. In sein kleines Büro am Rombergweg, wenige Hundert Meter vom Waldrand entfernt, kommen regelmäßig wohlhabende Anleger aus dem Frankfurter Raum. Und sie bringen immer absurdere Hausgeschichten mit. "Kürzlich kam ein Anleger zu uns und wollte eine Finanzierung für ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt vermittelt bekommen", berichtet Eilers. Der Kaufpreis lag bei 4700 Euro pro Quadratmeter. Aus seiner Sicht ohnehin schon ein teures Vergnügen, angesichts von aus seiner Erfahrung aktuell üblichen Baukosten in Höhe von 2000 Euro sowie Grundstückskosten von 1000 Euro pro Quadratmeter. "Knackpunkt war allerdings, dass das Grundstück auf Basis von Erbpacht angeboten wurde." Der Bauträger wird also schrittweise die Erbpacht abzahlen, nimmt aber auf einen Schlag die vollen Beträge der Käufer ein. Eilers errechnet aufgrund dieser Konstruktion eine "stolze Marge von rund 2500 pro Quadratmeter für den Bauträger".

Hinzu kommen Nebenkosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer. Am Ende verdienen also alle - nur nicht der Immobilienkäufer. "Ob der Kaufpreis beim Verkauf jemals wieder erzielt werden kann, ist zu bezweifeln", sagt Eilers. Nur wenn der neue Eigentümer eine relativ hohe Miete einnehmen könne, ohne Ausfälle und am besten sogar mit jährlicher Steigerung, sehe er am Ende ein positives Ergebnis.

Für aufgeregte Immobilienkäufer hat der Vermögensexperte klare Worte übrig: "Ein Kaufinteressent sollte alle dauerhaften Kosten zugrunde legen, wenn eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus gekauft werden soll. Je nach Alter des Gebäudes sollte man angemessene Reparatur- und Sanierungskosten mit einkalkulieren. Somit ist eine zweiprozentige Abschreibung nicht nur in der Steuer zu berücksichtigen, sondern auch in der eigenen Kalkulation." Weitere Kosten kämen für Verwaltung und eventuell vorübergehenden Leerstand hinzu. Unter dem Strich heißt das: Selbst wer die Immobilie sofort und in bar bezahlen kann, sollte nicht viel mehr als das 30-Fache der zu erwartenden Nettokaltmiete ausgeben. Wer hingegen mit den Mieteinnahmen noch die Tilgung finanzieren möchte, sollte unter dem 20-fachen sogenannten Mietvervielfältiger bleiben.

Wenn Andreas Schulten solche Zahlen hört, muss er sich immer ein wenig wundern. Er ist Geschäftsführer des Analyseunternehmens Bulwiengesa und beobachtet seit 28 Jahren jede Bewegung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Von seinem Büro in der Berliner Wallstraße aus hat er den perfekten Ausblick auf den Immobilienboom in der Hauptstadt. In direkter Umgebung entstanden hier binnen Kurzem ein halbes Dutzend Neubauten mit 50, 80 und mehr Wohneinheiten. Schulten sagt: "In 24 von 28 Jahren bei Bulwiengesa wäre ich nie auf die Idee gekommen, eine Immobilie zu kaufen." Viel zu unsicher sei die wirtschaftliche und demografische Entwicklung gewesen. "Man sollte sich etwa daran erinnern, dass aufgrund der relativ schlechten wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands zwischen 2001 und 2004 selbst in München die marktüblichen Wohnungsmieten und -preise sanken. Trotz eines leichten Einwohnerzuwachses." Daran könne sich heute, nur wenige Jahre später, kaum noch jemand erinnern. Viele Käufer könnten solche langen Zeiträume gar nicht überblicken. "Man vergisst schnell."

Quelle: Die Welt (Ausgabe: 19.07.2015)


 


 


Hypothekenkredite werden teuer

Ist das die Wende bei den Immobilienzinsen?

Die steigenden Zinsen an den Anleihemärkten verteuern auch Immobiliendarlehen. Ob das schon die Wende am Hypothekenmarkt ist? Was das für Hauskäufer und Immobilienbesitzer bedeutet.

Die steigenden Zinsen an den Anleihemärkten verteuern auch Immobiliendarlehen. Ob das schon die Wende am Hypothekenmarkt ist? Was das für Hauskäufer und Immobilienbesitzer bedeutet.

Gespräche in der S-Bahn. "Die sollten schnell das Haus kaufen, niedriger werden die Zinsen nicht mehr", sagt ein Mitfahrer. "Ach was, das wurde schon oft gesagt und trotzdem ging's noch weiter runter", meint die Frau ihm gegenüber - das Zinsniveau ist zum Alltagsthema geworden, insbesondere bei Immobilienbesitzern oder solchen, die es noch werden wollen. Spürbar ist vor allem die steigende Unsicherheit: wie lange bleiben die Zinsen noch niedrig? Muss ich jetzt reagieren, wenn ich die günstigen Zinsen noch mitnehmen will, oder habe ich doch noch Zeit? Spätestens seit die Nachricht der steigenden Bauzinsen am Montagabend über die "Tagesthemen" in Deutschlands Wohnzimmer flimmerte, spuken diese Fragen durch viele Köpfe.

Grund sind die zuletzt leicht gestiegenen Bauzinsen. Die zunehmenden Zinsen an den Anleihemärkten machen sich auch bei Pfandbriefen bemerkbar, und über diese finanzieren viele Banken ihre Hypothekendarlehen. Die Renditen auf die als "sicherer Hafen" geltenden zehnjährigen Bundesanleihen lagen zuletzt bei rund 0,7 Prozent, im April waren es aufgrund der starken Nachfrage durch die Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) noch 0,05 Prozent. Doch mittlerweile haben vor allem internationale Investoren den Glauben an die sicheren Bunds verloren, US-Investoren wie Bill Gross oder Jeffrey Gundlach wetten auf einen Ausverkauf bei deutschen Staatsanleihen.

Seit Mitte April haben die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen um rund 0,4 Prozentpunkte angezogen. Ist das nur eine leichte Korrektur oder bereits die Wende?


Inflation als Treiber

Erschreckend ist für Sparer vor allem der extrem kurze und starke Anstieg der Zinsen. Aktuell zeigt der FMH-Index für Hypothekenkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren einen Durchschnittszins von 1,5 Prozent an, Anfang Mai waren es noch 1,27 Prozent. Ähnlich sieht es bei einer kürzeren Zinsbindung von fünf Jahren aus, hier liegen die Durchschnittszinsen mittlerweile bei 1,22 Prozent, vor gut zwei Wochen waren es noch 1,05 Prozent. Der Index errechnet den jeweiligen Mittelwert aus den Angeboten von 40 Anbietern.

So schnell wie zuletzt werden die Zinsen wohl nicht gleich weitersteigen. Nach den naturgemäß volatilen Sommermonaten rechnen die Finanzexperten allerdings mit steigenden Zinsen am Immobilienmarkt. Die Inflationsraten dürften in den kommenden Monaten zunehmen, darauf deutet schon allein der steigende Ölpreis hin. Dann steigen automatisch auch die Hypothekenzinsen. Bis Ende des Jahres erwartet die Branche Zinsen von etwa zwei Prozent.

Vorerst werden wir uns aber auf eine höhere Zins-Volatilität am Markt einstellen müssen. Diese müssten Immobilienkäufer ausnutzen. Baugeldkunden müssten sich die niedrigen Zinsen mit langen Zinsbindungen sichern, um langfristig planen zu können.


Quelle: Wirtschafts Woche

 


 

Bauherren beeilt euch! Der Staat macht Euer Haus teurer
strengere Auflagen beim Dämmen
 
Wer einen Hausbau plant, sollte überlegen, ob er nicht noch in diesem Jahr alles in die Wege leitet. Denn ab 2016 gelten neue Energie-Auflagen, die den Hausbau um einiges teurer machen dürften.

Quelle: Focus (Ausgabe 29.01.2015)
 

Wer einen Hausbau plant, sollte überlegen, ob er nicht noch in diesem Jahr alles in die Wege leitet. Denn ab 2016 gelten neue Energie-Auflagen, die den Hausbau um einiges teurer machen dürften.

In einem geringeren Energieverbrauch von Gebäuden sieht die Bundesregierung einen wichtigen Schlüssel dafür, dass der Ausstieg aus der Kernkraft gelingt. Deshalb fördert der Staat mit Milliarden-Zuschüssen eine bessere Dämmung von Wohngebäuden.

Neben diesem Zuckerbrot kommt jedoch auch die Peitsche zum Einsatz. Die Vorschriften für Neubauten werden immer strenger. Bald kommt es zu einer neuen Verschärfung. Denn fast unbemerkt von Öffentlichkeit wurde die Energieeinsparverordnung (EnEv) Anfang 2014 aktualisiert.


Der Energieverbrauch muss gesenkt werden

Die Folge: Ab Januar 2016 gelten strenge energetische Standards für neu errichtete Gebäude. Die EnEv senkt den zulässigen Jahresprimärenergiebedarf von Häusern um volle 25 Prozent. Der Jahresprimärenergiebedarf beziffert vereinfacht gesagt, wie viel Energie für Heizen, Lüften und Warmwasser im Verlauf eines durchschnittlichen Jahres benötigt wird.

Auch für die Wärmedämmung bringt die EnEv strengere Vorschriften. Die Dämmung muss im Schnitt um 20 Prozent verbessert werden. Wer diese Bedingungen nicht erfüllt, bekommt keine Baugenehmigung. Für den Bauherrn bedeutet das erhebliche Mehrkosten. Deshalb kann es sich lohnen, eine bereits geplante Immobilie noch vor diesem Termin anzugehen.


Förderung durch die Kfw

Zumal sich die neuen Grenzwerten auch die Vorschriften für die Förderung durch die Kfw auswirken. Die günstigen Zinsen und Zuschüsse der staatlichen Förderbank - etwa für die Effizienzhäuser 40, 55 und 70 - hängen von der Energieeinsparung des Gebäudes gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Standardwerten ab. So hat ein KfW-Effizienzhaus 70 hat einen Jahresprimärenergiebedarf von nur 70 Prozent eines vergleichbaren Neubaus nach EnEV, ein KfW-Effizienzhaus 55 sogar nur 55 Prozent. Dabei gilt: Je geringer der Energiebedarf der Häuser, desto höher ist der Tilgungszuschuss der Kfw. Bis zu 50.000 Euro als zinsgünstigen Kredit erhalten Bauherren im Rahmen des Kfw-Förderprogramms 153, wenn sie auf Energieeffizienz achten.  Wer ein Effizienzhaus 55 baut, erhält von der Kfw einen Tilgungszuschuss von 2500 Euro, muss 2500 Euro weniger an die Lfw zurückzahlen.



Zeitpunkt des Bauantrags zählt

Natürlich sinkt mit den Maßnahmen auch der Energieverbrauch, so dass die Chance besteht, die Mehrkosten durch entsprechende Einsparungen auszugleichen. Ob und bis wann sich der Zusatzaufwand für mehr Dämmung durch entsprechend sinkende Verbrauchswerte tatsächlich amortisiert, ist jedoch umstritten. Sicherer kann es da sein, wenn der Bauherr die Voraussetzungen für den Hausbau noch 2015 schafft und dann selbst entscheiden kann, ob er die Mehrkosten auf sich nimmt oder auf eine teurere Dämmung verzichtet.

Entscheidend dafür ist nicht der Baubeginn, sondern die Einreichung des Bauantrags beziehungsweise der Bauanzeige: Geht sie vor dem 1. Januar 2016 beim Bauamt ein, gelten noch die alten EnEv-Auflagen.


Was bei der Baufinanzierung wichtig ist

Der Zeitpunkt, sich jetzt den Traum vom Haus zu erfüllen, ist günstig. Die Zinsen sind extrem niedrig. So sind für Kredite mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren Bestkonditionen um 1,5 Prozent möglich. Wer sich niedrige Zinsen noch länger sichern will, kann einen Zinssatz von rund 2,5 Prozent für 20 Jahre festschreiben lassen.


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Allerdings sollten Häuslebauer nicht nur auf den Zinssatz achten. Ein wichtiger Kostenfaktor kann zum Beispiel der Bereitstellungszins sein. Diese Zinsen werden fällig, wenn der Baukredit nicht auf einen Schlag, sondern in Tranchen gebraucht wird. Das kann etwa bei Neubauten der Fall sein, bei denen ein Bauträger nach Baufortschritt bezahlt wird.

Die Banken lassen es sich vom Kreditnehmer bezahlen, dass er die Summe nicht auf einen Schlag nutzt und damit auch nicht direkt auf den vollen Betrag Zinsen zahlen möchte. Ihren Verlust versuchen sie, über die Bereitstellungszinsen zu kompensieren. Je nach Höhe und dem Zeitraum, ab dem sie fällig werden, können Bereitstellungszinsen ein scheinbar günstiges Angebot deutlich verteuern.

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Quelle: Prohyp / Das Rechenbeispiel zeigt, wie ein vermeintlich günstigeres Angebot wegen der früher fällig werdenen Bereitstellungszinsen plötzlich teurer wird


Das Eigenkapital hat großen Einfluss auf die Bauzinsen

Wie hoch der persönliche Zinssatz liegt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Neben der Sollzinsbindung spielt vor allem die Bonität und die Höhe des Eigenkapitals eine große Rolle. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 oder 90 Prozent der Bausumme einer Immobilie als Kredit aufgenommen werden. Meistens steigen die Zinsen bereits bei einer Beleihung von über 50 Prozent bei vielen Kreditinstituten an. So können die Zinsaufschläge bei Beleihungen von 60 beziehungsweise 70 Prozent leicht um etwa 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte höher liegen; bei 80 bis 100 Prozent Beleihung sind es in der Regel mindestens 0,2 bis hin zu 0,8 Prozentpunkte. Umgerechnet liegen die Zinsen für den Kreditanteil, der 80 oder 90 Prozent übersteigt, damit schnell bei rund fünf bis zehn Prozent.

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Quelle: Prohyp / Viele Faktoren beeinflussen die Höhe des Bauzins


Neben dem Eigenkapital sollten Bauherren noch folgende Tipps zur Finanzierung beachten, damit der Traum vom Eigenheim wahr werden kann:

  • Nicht zu knapp kalkulieren: Als Faustregel gilt, dass die Darlehensrate 40 Prozent des verfügbaren Netto-Einkommens nichts überschreiten sollte.
  • Ein Bauprojekt kann schnell teurer werden als kalkuliert. Für unvorhergesehene Ausgaben sollte man drei Nettomonatsgehälter in der Hinterhand haben.
  • Nebenkosten nicht vergessen! Rund zehn Prozent des Kaufpreises können Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und die Eintragung ins Grundbuch kosten.
  • In Niedrigzinsphasen ist es sinnvoll, sich die günstigen Zinsen möglichst lange festschreiben zu lassen. Nach zehn Jahren können Kreditnehmer trotzdem jederzeit aussteigen.
  • Eine Tilgungsrate von zwei Prozent ist in vielen Fällen empfehlenswert. Sind die Zinsen so niedrig wie jetzt, sollte die Tilgung höher ausfallen: mindestens drei, besser vier Prozent der Darlehenssumme.
  • Wer die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzt, kann seine Restschuld schnell senken. Um die fünf Prozent dürfen pro Jahr bei vielen Banken gebührenfrei getilgt werden. Das muss aber bei Vertragsabschluss vereinbart werden.
  • Nicht die Anschlussfinanzierung vergessen. Über ein Forward-Darlehen kann man sich schon vor Ablauf der Zinsbindungsfrist frühzeitig günstige Zinsen sichern.